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Grundlagen-Informationen für Ihre Baufinanzierung 

Hier möchten wir Sie mit mit einigen Fachbegriffen vertraut machen. Ihre Baufinananzierungs-Spezialisten stehen Ihnen gerne mit Rat & Hilfe zur Seite.

Annuitätendarlehen
der Baufinanzierungs-Klassiker. Langfristige Finanzierung mit konstanter Leistungsrate (Annuität: bestehend aus Zins und Tilgung), bei welcher der Tilgungsanteilum den ersparten Zinsanteil stetig ensprechend wächst.

Darlehnsvertrag
Schriftlicher Vertrag zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer. Der Darlehensvertrag enthält insbesondere Angaben über die Darlehenshöhe (Darlehens- und Auszahlungssumme), Zinsen (Nominalzins und anfänglicher effektiver Jahreszins mit Angabe der Zinsbindungsdauer), die Tilgungsvereinbarung inkl. etwaiger Sondertilgungen.
Disagio
Bei Auszahlung von Darlehen kann ein Disagio oder Damnum (Abschlag) vereinbart werden. Der Auszahlungskurs gibt dann jenen Teil der Nominalschuld an, der tatsächlich ausgezahlt wird. Die Nominalschuld ist also höher als der ausgezahlte Betrag. Das Disagio ist ein vorweggenommener Zins. 
Forward-Darlehen
Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft bald aus und Sie möchten nicht riskieren, dass nach der Zinsbindungsfrist die Zinsbelastung steigt. Um dies zu umgehen, können Sie bereits heute einen Darlehensvertrag mit einem fest vereinbarten Zinssatz abschließen. Sie sichern sich somit einen günstigen Zinssatz für ein zukünftiges Darlehen, dass ihr altes Darlehen nach Auslaufen der Zinsbindung ablösen wird. Die neue Darlehenssumme entspricht der Restschuld des alten Darlehens zum Auslauftermin.
Finanzierungsplan
gibt Auskunft über die Art und Weise der Geldbeschaffung. Im Finanzierungsplan sind die Mittel auszuweisen, die zur Deckung der Gesamtkosten dienen (Finanzierungsmittel), und zwar sowohl das Eigenkapital als auch das Fremdkapital (mit Nennbetrag, Zins- und Tilgungssatz). 
Effektivzins
Eine Masszahl für den Preis eines Kredites. In dieser Grösse sind nahezu alle Preisbestandteile enthalten, nicht jedoch Schätzkosten, Kontoführungsgebühren u. Bereitstellungszinsen etc.. Der Effektivzins weist die Kosten in Prozent zur je einjährigen Nutzung des tatsächlich ausgezahlten Betrages aus. Die Banken sind verpflichtet sämtliche Kosten offen zu legen und neben dem nominalen Zins auch den Effektivzins anzugeben.
Nominalzins
der von dem Darlehensnennbetrag (Nominaldarlehen) berechnet wird. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins, der die Gesamtbelastung eines Kredites (einschliesslich Nebenkosten) wiedergibt und deshalb über dem Nominalzins liegt.
Festzins
Zins, der für einen vereinbarten Zeitraum (Zinsbindungsfrist) oder für die gesamte Laufzeit des Darlehens vertraglich fest geschrieben ist. Ist die Zinsbindungsfrist länger als zehn Jahre, kann der Darlehensschuldner gem. § 609a BGB dennoch nach Ablauf von zehn Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen. 
Grundschuld
Das am häufigsten vorkommende Grundpfandrecht. Es existieren 2 Arten von Grundschulden: Brief- und Grundbuchschuld. Sie ist nach § 1191 BGB die Belastung eines Grundstücks zugunsten eines Gläubigers, an den eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Hypothek braucht der Grundschuld keine Forderung des Grundschuldgläubigers zugrunde zu liegen, die Grundschuld ist somit rein formal eine "Schuld ohne Grund". Im Falle der Zwangsversteigerung muss der Gläubiger das Bestehen einer eventuellen Forderung also nicht beweisen. Der Grundschuld wird heute fast immer der Vorzug gegeben, weil sie beweglicher ist als eine Hypothek. So kann zum Beispiel eine Grundschuld zugleich mehrere Forderungen, deren Höhe oft schwankt, sichern. Ausserdem kann nach Rückzahlung eines durch die Grundschuld gesicherten Darlehens ein neues Darlehen aufgenommen werden, ohne dabei eine neue Eintragung in das Grundbuch vornehmen zu müssen. In der Praxis wird also der Grundschuld gewöhnlich doch eine Forderung auf Grund eines Darlehensvertrages zugrunde liegen. Die Verbindung zwischen Grundschuld und Darlehen wird durch die Zweckerklärung hergestellt. 
Hyothek
(wörtlich: Unterpfand) ist wie die Grundschuld ein Grundpfandrecht, also eine Form der dinglichen Kreditsicherung. Im Gegensatz zur Grundschuld setzt die Hypothek jedoch das Vorhandensein einer persönlichen Forderung (zum Beispiel auf Grund eines Darlehensvertrages) voraus. Ist diese Forderung aus irgendwelchen Gründen hinfällig, so ist auch die Hypothek zu löschen. Gemäss § 1113 BGB ist die Hypothek die Belastung eines Grundstücks zugunsten eines Gläubigers, an den zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist Sollte eine Forderung noch nicht oder nichtmehr bestehen, so entsteht automatisch eine Eigentümergrundschuld.
Kondition
Die Bedingungen, zu denen ein Darlehen gewährt werden kann. Die wichtigsten Konditionen wie Nominalzins, Disagio, Zinsbindungsfrist, Tilgungshöhe sind im "anfänglichen effektiven Jahreszins" berücksichtigt. 
Kreditnebenkosten  
Nebenkosten bei der Finanzierung, die nicht im anfänglichen effektiven Jahreszins enthalten sind. Dazu zählen ausser den Kosten der dinglichen Absicherung (Bestellung und Eintragung bzw. Abtretung von Grundschulden) u.a. Kontoführungs-, und Wertschätzungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Zinsaufschläge für Teilauszahlungen und Notartreuhandversicherungsgebühren.
Kreditsicherheiten
Sicherheiten, die der Kredit- bzw. Darlehensnehmer stellt. Bei Hypothekendarlehen sind dies dinglichen Sicherheiten wie Grundschuld und Hypothek. Darüber hinaus kann die Bank verlangen Zusatzsicherheiten wie: die Abtretung von Ansprüchen aus Versicherungs- oder Bausparverträgen, Verpfändung/Abtretung von Wertpapierguthaben oder Bürgschaften.
Policen-Darlehen
Darlehen einer Versicherungsgesellschaft in Höhe von maximal 100 Prozent der Rückkaufwertes einer Kapitallebensversicherung. Die Policendarlehen sind zinsgünstiger als Verbraucherkredite und werden ohne zusätzliche Sicherheiten gewährt. Ein Rechtsanspruch des Versicherungsnehmers besteht allerdings nicht. 
Restschuld
Höhe des noch zu tilgenden Darlehens nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Die Restschuld ergibt sich, indem man die bereits erfolgten Tilgungen von dem Darlehensnennbetrag (Nominaldarlehen) abzieht. Man kann die Restschuld auch wie folgt berechnen: Darlehensnennbetrag plus Fremdkapitalkosten (zum Beispiel bisheriger Zinsaufwand) minus Belastung aus Kapitaldienst (bisherige Zins- und Tilgungsbeträge entsprechend der Annuität).
Sondertilgung
Die Option auf eine ausserplanmässige Tilgung, die jährlich einmal i. d. R. zu einem bestimmten Termin geleistet wird. Durch die Ausübung der Option verkürzt sich die Darlehenslaufzeit. Die Höhe der monatlichen Annuität bleibt unverändert.
Tilgung
Vertraglich vereinbarte Rückzahlung eines geschuldeten Geldbetrages.
Tilgungsdauer
Laufzeit des Darlehens bis zur völligen Entschuldung. Bei Annuitätendarlehen hängt die Tilgungsdauer von der Höhe des Nominalzinses und des Tilgungssatzes ab. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von 1 % und einem Zinssatz von 7 % beträgt die Darlehenslaufzeit bis zur vollständigen Tilgung rund 30 Jahre.
Tilgungsfreie Darlehen
Feste Darlehenssumme, die erst am Ende der Laufzeit fällig wird (auch Festbetrags- oder Fälligkeitsdarlehen genannt). Da während der Laufzeit des Darlehens nur Zinsen gezahlt werden, wird die Tilgung erst am Ende der Laufzeit durch eine fällig gewordene Lebensversicherung oder einen zugeteilten Bausparvertrag "auf einen Schlag" erfolgen. Das Festdarlehen ist also während der Laufzeit tilgungsfrei, allerdings sind statt der Tilgungsbeiträge Lebensversicherungsprämien beziehungsweise Bausparbeiträge zu entrichten. Im Gegensatz zum Festdarlehen wird beim Tilgungs- oder Annuitätendarlehen laufend getilgt. 
Tilgungssatz
Die Höhe des Tilgungssatzes bestimmt zusammen mit dem Nominalzins die Höhe der Annuität und damit die Höhe Ihrer Rate. Durch die Vereinbarung einer höheren Tilgung wird der Kredit schneller zurückgezahlt.
Variabler Zins
Veränderlicher Zins, der während der Laufzeit eines Darlehens an den aktuellen Marktzins angepasst wird. Im Gegensatz zum Festzins entfällt also eine Zinsbindungsfrist. Beim variablen Zins kann der Schuldner das Darlehen jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, bei Verbraucherkrediten allerdings frühestens sechs Monate nach der Auszahlung. 
Versicherungsdarlehen
Darlehen der Versicherungsgesellschaft in Form von Policendarlehen oder Hypothekendarlehen. Voraussetzung für ein Hypothekendarlehen ist meist der Abschluss einer Kapital-Lebensversicherung, da das Darlehen als Festdarlehen nach Ablauf des Vertrages mit der Versicherungssumme abgelöst wird. Die Versicherungssumme ist in der Regel geringer als das Hypothekendarlehen, da durch die Überschussbeteiligung die Ablaufleistung höher ist als die Versicherungssumme. Die Höhe der Ablaufleistung richtet sich nach der Laufzeit der Versicherung und der tatsächlich erwirtschafteten Rendite des jeweiligen Versicherungs- unternehmens. Lediglich die Versicherungssumme ist garantiert, nicht die Ablaufleistung.
Nachteil: Bei auslaufender Zinsbindungsfrist ist die Höhe der Restschuld genauso hoch wie das Ursprungsdarlehen. Dadurch trägt der Kunde das Zinsrisiko für die gesamte Darlehenssumme. 
Vorausdarlehen
Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag, der das Mindestsparguthaben noch nicht aufweist und daher erst angespart werden muss. Im Gegensatz zur Zwischenfinanzierung handelt es sich um eine Vorfinanzierung der Bank mit gleichzeitiger Sparverpflichtung (Nachsparen, Zwangssparen). Mit Zuteilung des Bausparvertrages wird das Vorausdarlehen bei der Bank abgelöst. Es ist auch möglich, aus dem Bankvorausdarlehen sofort das Mindestsparguthaben auf einen Bausparvertrag einzuzahlen.
Nachteil:
Bis zur Zuteilung des Bausparvertrages sind die Zinsen auf die volle Darlehenssumme zu zahlen, während die Einzahlungen auf den Bausparvertrag nur minimal verzinst werden. 
Vorfälligkeitsentschädigung
Entschädigung an den Darlehensgeber, wenn der Darlehensnehmer ein Festzinsdarlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückzahlt und der Darlehensgeber dadurch einen Zinsschaden (Zinsverschlechterungs- und Zinsmargenschaden) erleidet. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes nach zwei unterschiedlichen Berechnungsmethoden (Aktiv/Aktiv, Aktiv/Passiv-Methode). 
Vermittler-Provision
Diese Provision erhält der Vermittler für die Vermittlung des Darlehens.
Zinsen
Entgelt für die Nutzung von Fremdkapital, auch als Preis des Kredits beziehungsweise Darlehens bezeichnet. 
Zinsbindungsfrist
Zeitraum, für den der Zins entsprechend der Vereinbarung im Darlehensvertrag festgeschrieben ist. Nach Ablauf dieser Frist muss über die Höhe des Nominalzinses neu verhandelt werden.
WICHTIG: Nur bei gleichen Vorgaben sind Angebote vergleichbar. Einen Vorschlag mit einer Zinsbindung von 5 jahren und einer anfänglichen Tilgung von 1% ist nicht mit einem Angebot mit einer Zinsbindung von 10 Jahren bei einer Tilgung von 1,5% zu vergleichen. 
Zwischenfinanzierung
Kurz- bis mittelfristiger Kredit zur Finanzierung eines noch nicht verfügbaren langfristigen Kredits (zum Beispiel Bauspardarlehen), Kapitals oder Verkaufserlöses.
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